Erläuterungen:

Nach § 535 BGB muss der Vermieter und nicht der Mieter die Betriebskosten bezahlen. Will der Vermieter das nicht, muss er eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter treffen. Deshalb muss der Mieter nur dann Betriebskosten tragen, wenn dies so im Mietvertrag vorgesehen ist und dann auch nur die Betriebskostenarten, die dort namentlich aufgeführt wurden. Wurde eine Pauschale oder eine Inklusivmiete vereinbart, sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist in der Betriebskostenverordnung aufgeführt.

Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Regionale Unterschiede sind zu beachten. Bei den Kosten für die Raumwärme wird in der Regel nur die beheizte Wohnfläche zugrunde gelegt.

Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf die in die Stadt Brandenburg erfassten Daten.

Grundsteuer

In Abhängigkeit zur Wirtschaftseinheit sind erhebliche Unterschiede zu erkennen, die aber keine Tendenz ergeben. Nur der Grundsteueranteil, der auf die Wohnungen entfällt, darf auf die Wohnraummiete umgelegt werden. Gewerbeflächen haben in Brandenburg in der Regel eine höhere Jahresrohmiete und folglich eine höhere Grundsteuer pro Fläche . Die Mehrkosten sind dann vorab herauszurechnen, wie auch die Grundsteueranteie von z.B. separat vermieteten PKW- Stellflächen. Für die Prüfung der Abrechnung benötigen Sie die Berchnungsgrundlage für die Einheitswertfeststellung durch das Finanzamt vom Vermieter. Der Grundsteuerbescheid der Kommune ist nicht ausreichend.

Hauswart

Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungs-aufgaben zuständig ist, gehören die darauf entfallenden Kosten nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Der Betriebskostenspiegel gibt mit seinen kritischen Werten aber auf alle Fälle wichtige Hinweise auf potentiell überhöhte und damit unwirtschaftliche Betriebskosten.

Bei Betriebskosten, auf deren Höhe der Vermieter und der Mieter Einfluss nehmen können, geben die verschiedenen Werte Anlass dazu, auch dann über Möglichkeiten der Kosteneinsparung nachzudenken, wenn die eigenen Werte sich unterhalb der kritischen Grenze befinden. Wichtig! Notieren Sie mindestens quartalsweise die Messwerte von Wasserzählern, Heizkostenverteilern und Wärmemengenzählern. Heben Sie dei Belege gut auf. Wenn Sie nicht wissen welche Zahl auf dem Messgerät die wichtige / richtige ist, notieren Sie einfachen alle Zahlen.

Aufzug

Hier lag nur eine geringe Anzahl von Wohnungen der Auswertung zugrunde (ca. 300 Wohneinheiten). In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist die Schwankungsbreite relativ groß. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten. Bei Vollwartungsverträgen muss angemessener Anteil (30 bis 50%) für enthaltende Instandsetzungs - und Reparaturleistungen abgezogen werden.

Müllbeseitigung

Insbesondere bei Wohngebäuden mit bis zu drei Geschossen lagen die Kosten durchschnittlich über dem ausgewiesenen Mittelwert. Unnötige (kostenpflichtige) Müllbehälter muss der Vermieter abbestellen. Machen Sie ggf. eine schriftliche Mängelanzeige, wenn der Vermieter die Entsorgungsmenge nicht dem tatsächlichen Bedarf anpasst. Wird Bauschutt oder einmalig Sperrmüll entsorgt, sind die damit verbundenen Kosten nicht umlegbar. Eine Umlage der Kosten nach "bewohnter Fläche" oder "Wohnfläche ohne Leerstand" ist unzulässig.

Gebäudereinigung

Tendenziell lagen die durchschnittlichen Kosten für die Gebäudereinigung bei Wohngebäuden mit mehr als vier Geschossen im oberen Spannenbereich und bei Wohnobjekten bis vier Geschossen darunter. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind , die Gemeinschaftsflächen selbst zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Kosten an. Der Vermieter kann die Leistungspflicht der Mieter (z.B. Reinigung lt. Hausordnung) nicht einseitig in eine Zahlpflicht (der Vermieter beauftragt eine Reinigungsfirma ) umwandeln. Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist, kann dies für die Zukunft verlangt werden.

Wasserversorgung und –entwässerung

Die Kosten für die Wasserversorgung und –entwässerung weisen eine hohe Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten ausschlaggebend, sowohl vom Bewohner als auch ggf. vom Wasserverbrauch für die Gartenpflege. Der Durchschnittsverbrauch liegt bei ca. 100Liter pro Tag und Person. In den Analysen konnte ein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Durchschnittlich waren die Kosten für die Wasserversorgung und –entwässerung um 0,70 Euro/m² monatlich niedriger, wenn ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden war und daher verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Der Kostenansatz für die Versorgung durch die BRAWAG (Preisunterschiede gibt es nur bei den Grundgebühren, der Preis für Frisch- und Abwasser ist für alle Brandenburger Haushalte gleich) schwankte bis zu 400 Prozent. Hier dürfte z.T. erheblicher Klärungsbedarf gegeben sein.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grundflächen, Spielplätzen, Freiflächen und deren Gestaltung, sowie der ausgeführten Pflege ab. Im Rahmen des Stadtumbaus werden den verbliebenden Wohnblöcken manchmal Flächen von Abrisshäusern neu und zusätzlich zugeordnet. Diese einseitige Veränderung eines bestehenden Umlageschlüssels dürfte unzulässig sein. Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Neuanlage eines - ggf. auch völlig verwahrlosten - Gartens. Soweit der Garten nicht von allen Mietern genutzt werden darf, können die Kosten nicht umgelegt werden.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. In einigen Häusern wird der Energieverbrauch für die Heizung (Pumpen und Steuerung) und / oder Aufzug hier mit abgerechnet. In Einzelfällen erfolgt hier auch die Umlage des Verbrauchs an Energie für die elektrische Begleitheizung der Warmwasserversorgungsanlage. Die Energiekosten dürfen natürlich nicht zweimal abgerechnet werden, der Heizstrom ist also ggf. aus den Beleuchtungskosten herraus zu rechnen.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe der Kosten hängt vom Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab und schwankt leicht um den ausgewiesenen Mittelwert. Kosten für die Rechtsschutz-, Mietausfall - oder Hausratversicherung des Vermieters sind nicht umlagefähig.

Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss

Diese Kosten schwankten erheblich um den ausgewiesenen Mittelwert . Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Größe der Gebäude oder Wirtschaftseinheit war jedoch nicht feststellbar.

Schneebeseitigung / Ungezieferbekämpfung

Hier lagen nur in wenigen Abrechnungen Werte vor. Die Kosten für die Schneebeseitigung sind häufig in anderen Betriebskostenarten mit eingeschlossen, so dass auf eine Wiedergabe wegen der fehlenden Vergleichbarkeit verzichtet wurde.

Sonstige »kalte« Betriebskosten

Hier war zu erkennen, dass nur wenige Vermieter sonstige Betriebskosten von Ihren Mietern erheben. Vorraussetzung ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter "Sonstiges" abgerechnet werden sollen. Namentlich nicht genannte Kosten sind in keinem Fall umlagefähig. Der Vermieter kann nicht einseitig nachträglich neue Betriebskostenarten einfordern.

Bitte beachten
BGB § 556(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

So ermitteln Sie Ihre Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:
Suchen Sie für jeden Betriebskostenposten, den Sie überprüfen möchten, den in Rechnung gestellten jährlichen Betriebskostenbetrag aus Ihrer Abrechnung. Um den monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu erhalten, teilen Sie den jährlichen Betriebskostenbetrag durch die Zahl 12 und anschließend durch die Größe Ihrer Wohnung (Wohnfläche).
Dieses Ergebnis können Sie mit den im Betriebskostenspiegel angeführten Werten vergleichen und feststellen, wie Ihre Wohnung im Schnitt liegt. Im Betriebskostenspiegel sind dazu als Anhaltspunkte für den Vergleich folgende Eckpunkte angegeben:

Minimalwert = der jeweils niedrigste Wert pro Betriebskostenposition, der nach einer Ausreißerbereinigung in Brandenburg festgestellt wurde.

Durchschnittswert = der aus Angaben von privaten und gewerblichen Vermietern in Brandenburg errechnete Mittelwert (Median) pro Betriebskostenart.

Kritischer Wert = der Grenzwert pro Betriebskostenposition, über dem nur noch 20 Prozent aller ausgewerteten Mietwohnungen mit den höchsten Betriebskosten liegen.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen darf ein Vermieter nur Betriebskosten umlegen, die dem Grunde und der Höhe nach wirtschaftlich geboten sind. Beispielsweise muss er sich überlegen, ob für ein Anwesen überhaupt ein Hausmeister notwendig ist. Ist dies der Fall, muss der Vermieter weiterhin prüfen, ob die Hausmeisterkosten nicht im Einzelfall zu hoch sind.

Diesbezüglich ist der kritische Wert von besonderer Bedeutung. Überschreitet der individuelle Vergleichswert den kritischen Wert, sollte durch fachkundige Überprüfung die Ursache hierfür festgestellt werden. Dazu steht der Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V. gerne zur Verfügung.

Bei der Beurteilung der eigenen Betriebskosten ist zu beachten, dass deren Höhe von vielen verschiedenen Faktoren abhängt, wie etwa vom individuellen Nutzungs- und Verbrauchsverhalten (z.B. die Kosten für Heizung, Wasserverbrauch, Müllaufkommen), von Gebäude- und Wohnungsmerkmalen wie Größe, Alter und Ausstattung, von der Anzahl der Bewohner und deren Verhaltensweisen, von der Grundstücksgröße und –art (z.B. die Kosten für Gartenpflege, Hausmeister) usw.

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